天拖老厂区位于天津市中心区西部的中环线与快速路之间。比邻天大南开老校区，除西侧的水西公园外周边区域均为20世纪70年代前的老旧社区，同时规划布局三个地铁站，占地1km²，是天津城市中心不可多得的稀缺型高综合价值土地资源。为天津西部城区提供新的产业发展空间，为周边老旧社区提供更好的城市生活环境。
利用生态基础设施，建立海绵城市系统，削减地表径流峰值，提升城市水环境健康度。在核心风貌公建带配置光伏组件，厂区迭代发展的机遇对区域公共资源进行系统提升，结合三个地铁站点形成三个功能复合的高强度TOD节点，发展商业商务等高效产业用地，完善城市综合服务功能。
重新建构形成新型混合社区，产业多元化，提高人们生活的便利性。随着社区内功能的丰富，社区由工业生产成功地转变为能够满足办公、居住、购物、娱乐等多种需要的混合社区。
面对厂区转型时期的新需求，对建筑改造的首要任务便是对建筑的内部空间进行重新规划。在空间布局上，强调两条空间轴线，在保证有效利用空间资源的前提下，为不同区域安置了各自的公共服务建筑。
天拖厂区的功能定位为高端商业，在北侧的新建部分采用了比较成熟的“背靠背”模式的商铺进深，西侧沿主要下沉广场，北侧沿保阳道，东侧沿年丰路，形成U型围合式的城市界面，保证了沿原有保留路网的建筑贴线率。
天拖厂区中部分建筑的外墙则采用了U型玻璃，透光不透视，配合中央新风系统，使得视觉完整而又有朦胧美。
天拖老厂区的改造形成有机更新，平衡”拆除与保护”这个两难的命题，在保留适合用作商业的厂房空间的基础上，增加了新的建筑。从整体城市设计布局的层面上，考虑了新老建筑的结合。
从1950年的工业动力生产到充满活力的城市记忆、从废弃的空间到城市身份的再认同、从旧的低密度“平纹”到可持续的城市肌理再融合。天拖老厂区在改造过程中，将设计思考由城市聚焦到人的行为活动上，更多的强调使用者与空间环境的舒适性。“人与事”的介入为厂区增加了更多的城市活力，由此实现天拖建筑物与空间的更新，让空间作为媒介，与新的城市生活形成互动。
