黄浦区人民路399号，在之前不到10年的时间里是福都商厦的所在地，而现在这座建筑有了一个新名字：外滩NEO。
人民路399号是一个很特别的位置，它离外滩和豫园都是那么近——恰巧这里开始有了一系列新建的商业办公建筑群，而豫园则一如既往地代表着有400年历史的江南古典园林。当福都商厦改造这一城市更新项目被提上日程的时候，究竟该让它更激进还是更保守，并不确定。而现在的结果，似乎是由自然而然的过程推动，使它更符合了一种“保守”的策略。也许单从“保守”这个词的字面意思无法理解这座建筑真正经历的改变。
基于建筑最初的样子——在把表面所有的装饰和搭建去除之后——将它所需要呈现、保留的；与外界进行连接的，包括对周围老建筑以及身处老城厢历史文化风貌区地理位置的认同；为这座城市带来的，等等元素加以整理，最终得出结果。无论是墙面材料、颜色变化，抑或屋檐形状、退台的位置，都主动寻求了同环境、城市的融合。用比“福都商厦”做得更少的手法，设计出它新的样子，这是一个做减法的过程。千万不要误以为它是一个“复古”的作品，见到它，就会让人理解现代感是如何同古老氛围和谐共处的。站在它面前，人们不会看见零散、割裂的单一功能模块，而是感受到建筑作为整体所传递出的气场。在建筑的整体性之下，底层的雨棚最大限度发挥出它的公共性。这里不仅具备了雨棚应有的功能，还为人们的活动提供了场所，向周围存留的小商品市场表达友好的态度——虽然它们不再如以往那样生机勃勃，但依然承载着城市活力的一部分，同时印证了作为“福都商厦”的历史。
雨棚在最宽阔处达到4米，甚至超过了它距离地面3.4米的高度。它从建筑体生发出来，将整个底部归为一个统一体，生活的丰富内容被纳入其中。在它之下可以看到形态各异的店面、楼栋和酒店的入口，在光线的作用下形成介于室内和室外之间流动的空间。站在这里，你能感觉到是温暖的。对于这样的建筑外部来说，内部空间和功能是隐性的，同时公共性由外延伸入内。
T字型的公共区域被放置进来，顶部以等距的40片墙体悬挂排列为呈现形式，在南北方向上穿越这座建筑，就像穿过了老城厢的城门。墙体的尺度之大使得它原本的功能被超越，空间获得使用上的自由，所有被允许向公众开放的内容都有所体现，公共活动的多样性得到满足。
在一层的这个公共空间，既有酒店大堂、餐厅入口，又包括了办公区和负一层商业区域的门厅，在由墙体构成的顶部下面，所有不同的诉求被赋予共同的开放性，以及连贯感受。此外，每一楼层都有对应一层T型区域的位于相同位置的公共空间。而对于二、三层办公区而言，这里被设计成与高层写字楼相似的核心筒；四至六层的酒店客房区，则布以分散状的公共走廊。整座建筑中，舒适性被作为极重要的考量因素被放置进来，节能、保温、通风等各方面都符合了一个现代化改造的标准。
人民路像一条时间的河流，或者是向上个世纪穿行的通道，推开朝向人民路的外滩NEO的大门，这条通道与T字型空间重合，人民路在此层层展开，引导人们通往时空的另一头。“城门”开启的同时，一座城市口袋花园也搭建起来。围绕原本的绿化特色，以景观建造手法处理室外空间。从人民路的人行道为打开的入口，利用一层地面与包含公交站台的街面之间存在的一米高差，将建筑的这部分室外空间贡献给城市，完成集休憩、游览、观赏、互动等功能于一体的闭环体验。
无论是等车还是穿行游览的人流，都可以自由进入花园，在动线中使不同高度层级间形成互通。花园的最高处可作为商户举办活动的场所，既有绿化起到阻隔作用，又与街道、人群依然保持连接。面向福民街的一侧设置了座椅，人们在此停留，感受市井小街道的热闹气氛。在融入城市背景的同时，建筑也有了自己的小环境。从城市与局部的关系，到人与城市的关系，外滩NEO以它自有的方式做了梳理，融于城市背景，而又鲜活于街巷之间。
