国家公共广播电台的官员们曾经认为他们有一个周密的计划。十多年前，他们开始在华盛顿特区的 NoMa 社区创建新的办公室，将800名员工集中在三栋大楼里。2013年，耗资2.01亿美元的项目完工，包括一座改造的旧仓库和一座新建的七层大楼，特色是高耸的天花板、24小时健身中心、配备驻场厨师的高级咖啡厅，以及数十个自行车架以鼓励骑行。但现在只有一个问题：几乎没有人在那里工作了。
在6月举行的美国建筑师协会年会参观活动中，占据整层楼的密集排列的隔间中，至少有四分之三是令人悚然的空置空间，这并不是因为记者们在外出采访，而是，由于居家办公政策，几乎没有作家和编辑利用大楼价值4400万美元的顶级音频和多媒体设备、14个录音室和6个录音间。
部分由纳税人资金支持建造的国家公共广播电台（NPR）大楼，如今空荡荡的，而最糟糕的情况是，NPR 一直在新闻运营中大量使用临时工，去年又裁减了100名有固定工资的员工，来弥补3000万美元的预算赤字。甚至在疫情之前，许多 NPR 的作者和编辑就已经在家工作并且使用手机录音通话，用便宜的个人电脑制作视频并编辑音频和视频。
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如何解决办公楼空置率？美国首都已成为一场正在酝酿的办公楼危机的热点地区，这场危机正威胁着国家经济。美国政府问责局去年报告称，在他们调查的24栋联邦大楼中，有17栋的使用率仅为25%或更低，这促使各机构下令员工返回办公室工作。这些命令的效果微乎其微，部分原因是代表近20万名在华盛顿工作的联邦雇员的工会的抵制，另一部分原因是这些员工强烈倾向于在家办公。
人们很难准确说出全国97万栋办公楼有多空，根据 Moody 分析公司的数据，2024年第一季度未租出和空置的办公空间占比为19.8%，到2026年这一比例将上升到24%。但这个预测还低估了问题的严重性，因为即使是已租出的空间也可能因居家办公而闲置。此外，租户转租办公空间的趋势进一步掩盖了情况的严重性，自2020年第二季度以来，这种做法增长了近130%。
Kastle Systems 可能拥有衡量办公楼使用率的最佳办法。该公司统计了其10个最大市场中使用门禁卡、应用程序和钥匙卡进入大楼的次数。这个被称为"重返工作晴雨表"的指标甚至被联邦政府经济学家所采用，最新数据显示这些市场的办公楼使用率仅为47.9%。如果你身在华盛顿市中心，你就能感受到这种影响：尽管建筑物依旧矗立，但在午餐时间或上下班高峰期，街上行人明显减少。
虽然现状可能还不至于称得上是一场全面危机，但空置办公楼以几年前价值的几十分之一售出的新闻每周都在头条出现。在圣路易斯，一座2006年估值2.05亿美元的空置大楼最近仅以约360万美元成交。在旧金山，一栋曾经是 WeWork 办公室所在地的16层市场街大楼，售价仅为2016年成交价的十分之一。芝加哥环路商业区的一栋12层办公楼以400万美元售出，而该物业在2012年的售价是5100万美元。三年前以超过1.37亿美元售出的沃斯堡最高塔楼，在破产拍卖中仅以1230万美元成交。
根据绿街顾问公司（Green Street Advisors）的美国商业地产价格指数，在本轮周期中，办公楼价值已下跌超过35%。摩根士丹利估计，跌幅甚至可能达到40%，堪比2008年金融危机的规模。数据公司 MSCI 的资料显示，这种情况使价值超过380亿美元的办公楼面临违约、止赎或其他形式的困境。事实上，许多这样的建筑从一开始就不该建造。
大型银行已披露商业建筑贷款的损失。美国银行因八栋办公楼相关贷款冲销了1亿美元，富国银行则注销了3.77亿美元。金融市场担心，随着未来两年内超过1万亿美元的商业房地产贷款到期，这些损失将蔓延到资本不足的地方银行。绿街估计，地方和区域性银行持有75%的商业房地产贷款。据美国会议委员会的一位经济学家表示："如果数十家甚至上百家中小型商业银行同时倒闭，这种损害可能会演变成一场全面的金融危机。"
一些全国最著名的房地产所有者——如RXR、哥伦比亚房地产信托、布鲁克菲尔德资产管理公司等——已经对疫情前发放的商业房地产贷款出现违约。据《华尔街日报》报道，每月有五到十座大楼被添加到高风险物业名单中。这些物业面临着低入住率、租约即将到期或债务即将到期的风险，而银行将以更高的利率为这些债务提供融资。银行面临两难选择：要么延长贬值物业的贷款期限，要么宣布其违约。由于受到贷款协议的保护，银行几乎无法触及房产所有者的其他资产。
当然，许多公司将员工塞进开放式办公空间，声称这种省钱的"密集化"能促进协作和创新，从而自食其果的造成了空置情况。现在，疫情期间被要求在家工作的员工不愿意回来，尤其是如果他们每天要花22美元（或更多）和两个小时通勤的话。办公室空置率最高的城市——华盛顿特区、纽约、西雅图和旧金山——同时也是住房成本最高的城市，这并非巧合。员工为了买得起房子而住在远离市区的地方，但这样同时也会增加通勤的金钱和社交成本。
说实话，雇主也不想失去在家办公这个选择。据美国国家公共广播电台报道，美国国家科学基金会利用宽松的在家办公规定，招聘到了分布在全国各地的优秀科学家。这一选择还为雇主提供了留住因个人原因需要搬家的关键员工的筹码。此外，据人力资源管理协会统计，留住员工可以为公司节省招聘新员工的数千美元开支，仅直接成本就在7500到28000美元之间。别忘了（因为财务总监不会忘记），更少的办公室员工意味着更低的运营成本。
另一个造成空置的因素似乎逃过了主流媒体的注意，那就是企业外包的日益增长趋势。大型服务公司常常将IT、销售，甚至越来越多的人力资源职能外包出去。这样做，他们实际上承认了这些外部公司比被束缚在办公桌前的员工更高效、成本更低。留在公司的员工可能会感到这是一种虚伪。他们会问：你要我回到办公室以提高生产力，但你却继续把工作外包出去？
Kastle 的数据为我们提供了一个有趣的在家办公模式洞察。周一和周五的办公室出勤率明显下降，而在周中达到高峰。该公司声称："事实上，高峰出勤日感觉就像疫情前繁忙的工作环境，但我们的数据显示这种情况并不是每周五天都发生。"斯坦福大学研究员尼古拉斯·布鲁姆最近对混合工作模式进行的研究显示，员工离职率降低了多达三分之一。同时，员工的工作表现和满意度与传统的疫情前工作安排相当或更高。布鲁姆与中国合著者一起研究了携程上海办公室的行为模式。
根据远程工作研究机构（ WFH Research ）的数据，疫情大大加速了50年来的在家办公趋势。在疫情高峰期，员工61.5%的时间在家工作，这一数字现已回落至27.1%。即便如此，这仍是疫情前7.2%比率的四倍。WFH 的研究表明，返岗令的影响有限。对员工的调查显示，即便在当前的在家办公水平下，雇主提供的全远程工作岗位仍少于员工的需求。
这种情况引发了重新打造现代办公室的热潮，以便更好地适应期望的工作模式。在美国建筑师协会（AIA）大会上，PANARCH 的梅丽莎·马奇提出，未来的办公室一天将更像是"本地化的商务旅行"。一天的办公可能包括现场会议、户外查看邮件、团体健身活动，以及在午餐和咖啡时间进行的场外会议。其他发言者建议，雇主需要进入"酒店服务"行业，以吸引和留住办公室员工。
毫无疑问，一些空置的办公室将被改造成其他用途。旧金山和华盛顿特区的市政官员已经着手将商业建筑改造成公寓，以解决可负担住房短缺的问题。这是一个昂贵的提议。开发商需要为黑暗的内部空间引入更多光线，为每个公寓安装电力和管道系统，以及进行其他改造。弗吉尼亚州费尔法克斯县建议，这些空置建筑可以变成学校、自助储物设施、垂直农场、数据中心、生物医学实验室，或轻工业企业的场所。
归根结底，曾经是城市骄傲的天际线如今成了一个巨大的骗局。太多建筑，尤其是那些位于边缘地区的建筑，空置着，成为了过去雇主能够主导工作模式并从中获取经济利益的时代的无声提醒。考虑到建筑对全球变暖的巨大影响，这种环境代价令人惋惜。如果将全国约97万栋办公楼中的所有空置空间整合起来，相当于19.4万栋空置建筑，这是对混凝土、钢铁、玻璃、砖块等材料的巨大浪费，解决这个问题既不容易，也不会很快。
