杰弗里·伯查德（Jeffry Burchard）在他的文章中探索了"通过延长现有建筑寿命和使用价值而发现其潜能"的主题。这些现有建筑从方方面面塑造了我们的城市。作者认为，"我们拥有充足的建筑物供应"，并提出了改造现有建筑的四个基本步骤。
现有建筑的存在充满了风险和机遇。这种风险体现在其楼体或功能的损坏与恶化，甚至最终的失败。在极端情况下这种失败是毁灭性的，正如最近发生的佛罗里达Surfside公寓楼倒塌悲剧一般。但是，通过延长现有建筑的寿命和使用价值，我们也能从中发现巨大的机会，因为这些建筑在城市发展中具有独特的地位，能够凝聚人们的文化价值观、记忆和愿景。
现有建筑还是新建建筑？
在任何特定时间，我们永远居住在周边建筑物可用空间中的一小部分。我们每天使用大量不同类型的现有建筑：住宅、办公室、杂货店、学校......这种空间的奢侈使用因全球疫情而打断。而我们因此发现了人类仅在家中便能做如此多事情的惊人能力。在严峻的全球疫情形势下，当代生活的所有活动突然被凝聚到一个空间场所。
然而，我们仍在建造更多的建筑。Guidehouse Insights 估计，全球建筑总存量将从 2020 年的 1.7 万亿平方英尺增长到 2030 年的 2.1 万亿平方英尺。这一增长可能是世界历史上最大的建造热潮。与此同时，联合国预测全球人口将增加相对较低的8.9%，意味着建成空间与人口比例正在正相关增长。虽然增长的建筑物有一定比例用于最需要的世界地区，例如为贫困人口提供基本居住场所，但增长建筑物的很大一部分将被存放在已经建筑物过剩的地区。将这种情况视为一个问题并非易事，因为当今发展水平低下与被忽略地区中的许多需求——经济适用房、学校、医院和其他基础设施建筑——都缺乏我们现有建筑物的支持。
随着人类在疫情后时代和全球碳意识时代建立更多全新的常规生活方式，人们将对基础设施改善产生更多想象。这些想象包括将办公楼重新利用为住宅、永久确定居家办公空间、居家与办公共存的解决方案、引入不同的生活/工作周期以分散每日高密度人流、平衡线上和线下活动、在利用智能建筑技术提高空间效能的同时减少碳排放以及更先进的多功能建筑与空间场所设计。从理论上讲，所有这些方案的核心都指向对人们经常占用的现有建筑物，从而减少了对多余新建造物的需求。
与此同时，建筑师、业主、开发商、政府、机构和整个社会都比以往更加懂得欣赏我们现有建筑的巨大发展潜力。这些潜力体现在方方面面，如碳排放、文化价值、历史重要性、城市结构、集体记忆和不可复制的工艺技术。事实证明，这种欣赏与对现有建筑物限制的清晰认知相结合时最有用。我们应认识到，在大多数情况下继续使用一些现有建筑物可能是不切实际的（保存全部或部分现有建筑物所需的财政和环境资源与期望成果不协调）：轻率的（气候变化对该建筑构造具有迫在眉睫和无法解决的危险）;或在某些情况下，甚至是不道德的（现有公共建筑，如纪念碑和城市基础设施，可能代表着系统性种族主义和社会不公正演变而成的结果）。
在这潜能与风险并存的情况下更显而易见的事实是，许多现有建筑根本不适合我们需要他们做的事情。这种不适合经常出现在常见技术问题中：不符合能源规范的绝缘材料、太小的房间、位于建筑错误一侧的入口、缺乏公共通道、玻璃太多和玻璃不够等等。但是这些常见缺陷也可能最终导致危害生命安全的重大结构失误，稍不留意便会使居住者和公众处于危险之中。
现有建筑的分层构成
下面介绍的两个图表来自斯图尔特·布兰德（Stewart Brand）的《建筑如何学习》。发布于25年前的这两张分析图至今看仍然几乎完美。在这本书中，第一张图表注释附有这样一句话：“在五十年期间投资的所有资本累积起来会发生什么：建筑结构成本被三代的服务设施业和十代的空间规划业变化所累积的经济成果所淹没。这就是建筑物生命中的金钱地图。” 换句话说，建筑物在其一生中的维护和使用开销可能远远高于最初建造的成本。这一实施可能被误解为增加新建建筑的论据，因为其生命周期成本相对较低。但如果考虑到现有建筑已经是在经济成本、碳排放、社会系统、劳动力和文化价值各方面都被大量投资的宝库，我们会明白这一事实是人类应继续使用现有建筑的重要论据。
在上面的插图中，第二张图表显示了构成建筑物的多层元素，这其中有许多元素需要在结构使用寿命内进行翻新或更换。此图使用较厚的线条来显示耐用性（元素因损坏而无法使用的概率）和持久性（元素翻新或更换的难度）。根据该图，"结构"应该是最不可能失败的建筑物元素，同时也是最难改变的。另一方面，建筑物内的"软装"（可移动的家具和配件）可能会在短时间内发生变化。在“结构”与“软装”之间是"表皮"（外墙）和"设施"（所有的机械，管道，电气，暖通空调，AV，IT和照明系统），这两者都有相对较短的寿命，并经常需要维护、局部修理或批发更换。最后，还有"空间规划"（楼层平面图），或者说房间布局和流线，是斯图尔特·布兰德认为除了软装之外最有可能改变的元素。
这两张图表指向了几个关于现有建筑物的重要结论。首先，除非建筑物在最初出现不适宜使用的迹象时即被拆除，否则对建筑物的额外投资即使不是自然发生的，也是不可避免的。其次，在建筑物的剖面分层我们可以看出，在特定的时间对对一些特定元素层的投资可以有效增长建筑物的整体生命周期。
不幸的是，对现有建筑物的通常处理方式实际上是等待（通常尽可能长的时间），直到多层建筑元素都明显严重恶化再开始修复任何单层。这种现象有时被称为"延迟维护"，修复总费用越大，维护延迟的时间越长。长久发展下去，现有建筑损坏情况只会越来越糟。
推迟维修的原因通常与成本、替代优先级任务、对人类安全影响的错误推断、信息缺乏、对解决弱功能性的犹豫不决以及因维修而中断建筑物正常使用的可能性等方面有关。但是，等到多层建筑元素损坏后再修复的方法不仅增加了个别层元素因长期被忽略而无法使用的可能性，而且还增加了完全替换所有层元素被视为更有效解决方案的可能性。事实上，在最近倒塌的位于佛罗里达州Surfside的南尚普兰塔中，结构修复似乎是一个更大尺度的延迟维护工程中的一部分，而这一维护工程花了太长的时间确定，获得批准和资金。我们常看到一次又一次老化和不宜使用的建筑物的完全更换，如下图所示的新泽西州特伦顿（Trenton）的健康和农业大楼。这些建筑最近被拆除以空出一个"重建"场地。
让我们重温布兰德的"建筑分层构成"图表及其"几乎"完美的状态。该图将“场地”表示为最厚而没有任何箭头的直线，通过此标注布兰德突出了场地作为项目的物理地面或地理设置的重要性。他在1994年断言“场地”是变化最慢的元素。然而，鉴于可观察到的剧烈气候变化以及世界某些地区地理环境正在发生快速变化的科学事实，这一理论的准确性放到当今时代值得怀疑。虽然场地的变化速度通常比家具的磨损速度慢，但它不一定比结构的耐久性慢。我们如今使用这张图表时应修改 SITE 线的厚度及将其改为虚线，以显示此层元素中更多的不稳定性。
我们还可以添加一层围绕整个图表的“社会文化”元素。这条细细的、摇摆不定的彩色线条有许多紧密靠近并有不同指向的箭头，暗示社会文化随着时间的推移会显示出其不稳定性和经历一些重大变化。简单地说，它表明人们在使用、看到、欣赏、承认和构成当今建筑必要性时的价值观不太可能与建筑设计或施工时存在的价值观完全一致。
在《及时建筑》（Buildings-In-Time）一文中，马文·特拉肯伯格（Marvin Tractenberg）解释了建筑物与周围不断变化的价值观之间不可避免的分裂。他在书中区分了"建筑物的生命"和"建筑的生命世界"两种术语。建筑的生命世界就是在“建筑变革层”新图表中摇摆不定、五颜六色的社会文化线。它代表了社会道德和伦理价值观如何随着时间而改变，并转化为我们对建筑的期望与需求。它意味着建筑理念在任何社会是如何形成的，并将其价值观基于如维特鲁维安三部曲般的商业价值、稳定性和幸福感这三大因素评判。
与作为物理因素并能明显展现建筑恶化情况的其他层建筑元素不同的是，社会文化层是一个镜头，我们可以通过它来捕捉到问题根源并判断任何补救措施的潜在影响。例如，以大型梯田式讲堂为特色的旧时代教学楼可能不再适合学校在21世纪对实践性学习的重视。因此，这样的教学楼不应简单地翻新，而应完全重新定位其内部设计以满足当今校园对新型学习环境的需求。一些20世纪60年代和70年代建成的，结构正在恶化的多户经济适用房，也可能具有与较贫穷或贫困社区相关的功能和美学品质。对这些建筑结构的任何更新都应超过对安全最低限度的改进，在此基础上提出提高社区人民生活质量的设计想法，而不是将其限制于社区的贫穷标签当中。
现有建筑有独特的机会去融合、反思和鼓舞我们当前的社会文化价值观。在每一次技术缺陷中，我们不仅应该看到重塑单层建筑元素价值的机会，而且应看到现有建筑中所有层元素的总体价值。我们也必须意识到，即使没有明显的技术缺陷，部分现有建筑物与其文化背景之间的冲突也需要及时解决。
同时，我们必须认识到每栋现有建筑都是与众不同的。我们需要重视它们经历的历史和现状，以及这种过去与现在之间的平衡对我们的未来意味着什么。这不代表我们要抹去现有建筑物的历史。事实上，我们目前的文化价值观包括了对保护和保存现有建筑的部分或整体的积极倡导，以便人们更好地体验、庆祝和传递关于人类过去的知识与记忆。
所以，我们接下来应怎么做？
我们已经有充足的建筑物供应，而且甚至正在建造更多的建筑物。与此同时，我们有越来越多不再适合使用的建筑物，而我们往往等待太久来修复它们。同时，我们有机会将现有建筑重新定位为历史的管理者、当今社会文化价值观的象征以及建造环境未来的理想模范。以下是实现此转变的四个基本步骤：
1. 我们不应让建筑物损坏恶化到无法修复的地步。
这适用于建筑物的各层元素，从功能、结构、系统到美学。解决方案之一是在建筑的使用寿命内更系统与创新地引入变革，而不是等待一系列因"延迟维护"引发的问题。
2. 看似需要完全更换的现有建筑物可能还有转机。
虽然从建筑外观或经济成本上初步考量可能显示现有建筑的全面更换是唯一选择，但仔细观察建筑物的各层元素情况后，我们可能会发现拯救现有建筑的其他机会与方案。
3. 无论项目规模多小，我们都应利用一切机会修复现有建筑以反映、强调和提升社会文化和环境价值。
对现有建筑物的历史和特殊性最好的庆祝方式是确保它们在既适合当今时代所需功能又符合未来社会发展愿景的情况下继续使用。
4. 这项使命要求我们建筑师成为知识经验储备丰富，有能力及时解决问题的专家，针对不同项目的具体情况灵活发挥我们的创造性。
当有公认经验的人理解并能够准确反映社区内部的问题、抱负和担忧——也就是社区价值观时，社区就会积极作出回应。建筑师需有权利告诉社区人民他们会得到建筑物能提供的最大价值。这一种权力的赋予让有能力的建筑师们得以充分发挥他们所拥有的创意和艺术想法，同时减少他们自负、依赖经验和灵感匮乏的情况发生。随着现有建筑的核心被人们认知为社区的居住体验和记忆，这一点变得至关重要。现有建筑物与周边社区价值观之间需存在理解、尊重与欣赏的良性关系。
译者：赖汶琪
