这篇文章最初发表在 Common Edge 上。
近日，诺贝尔经济学奖得主 Paul Krugman 在《纽约时报》上发表了一篇文章讨论纽约市房价哄高的原因。他把危机归咎于几个方面：城市中强大的金融业的“垄断”，邻避效应，以及城市本身对新建设项目的抑制。然而，最后一个因素（城市阻止新的建设）这种说法越来越流行，值得我们探讨。
当我们审视纽约的建筑时，可以发现这个城市并不是一个经济单一的城市。财产税是该市最大的收入来源，而纽约市和纽约州都在努力增加财产税，通过改变分区、规划政策、对分区和建筑条例作重新解读、重建的经济发展计划、征用权的使用、减税和信贷、公私合资项目以及为主要政治捐助者提供私下房地产交易来补贴新的发展，这只是其中一部分。
所有这些为 Stephen Ross、Steve Roth 和 Gary Barnett 等身价亿万的开发商提供了数十亿美元的直接和间接补贴。关于纽约“阻碍”建设的观点暂时列举至此。请注意：房地产的前三条规则传统上是“位置、位置、位置”。以下关于可负担和不可负担的住房的讨论是针对我们这个时代的纽约市而言的。
大型房地产公司
在纽约市和纽约州，没有哪个团体比最富有的开发商更有权力，这些开发商以纽约房地产委员会为代表。其成员是州长 Andrew Cuomo 的最大捐助者之一；他们给州长 Kathy Hochul 的资金更多，而且是在更短的时间内。在纽约，前市长 Bill de Blasio 卷入了一系列与开发商捐款有关的丑闻。
大房地产公司的说客们在奥尔巴尼撰写立法。大房地产公司在城市规划委员会和州、市经济发展办公室中总是有很多代表。与华盛顿特区的说客一样，来自大地产公司的个人在公私事务上处处逢源，一边供职于州和城市机构，一边占据着房地产开发的高薪职位。其结果是在奥尔巴尼和纽约市政厅周围形成了一种政治文化，即相信对大房地产公司有利的就是对纽约有利的。
Sam Stein 在他的《首都、绅士化和房地产国家》一书中记录了大房地产公司崛起的历史。他指出，纽约曾经有金融资本、房地产资本和工业资本。但大房地产公司密谋将工业资本赶出城去，因为房地产开发商和投资者的目标与工业公司不同。工业界想要廉价的工厂用地和廉价的工人住房。开发商和房地产投资者想要不断提高的土地价格和住房利润。
房地产资本在 1970 年代战胜制造业的背后有两个趋势的推动。(1）公司迁往南部各州，寻找更便宜的土地和更廉价的劳动力；（2）在白人逃离城市之后，纽约市破产了。大房地产公司说服大都市在随后的几年里将其财富与增加的财产税挂钩。
大型项目
世界贸易中心和炮台公园城——这两个当时曼哈顿最大的开发项目——在纽约州开始建造时，他们利用有权发行债券的公共机构为项目融资。炮台公园城有利可图，为国库贡献了大量的资金。世贸中心办公楼的利润较低，直到港务局在 2001 年（911 事件前不久）以可观的价格将其出售。
尽管这些项目取得了成功，但在 21 世纪，纽约市和纽约州更倾向于采用里根之后的公私合营模式进行大型开发。其中两个项目，即布鲁克林的 Atlantic Yards 和曼哈顿的 Hudson Yards，都建在开放的铁路局之上。无论从哪个角度看， Atlantic Yards 在其存在的近 20 年中都没有取得好的效益。那里的“经济适用房”与市场价格的住房相比没有竞争力。开发商无法履行其在 2016 年之前完成项目的义务。而且，计划在铁路局上方的平台建设大部分保障性租房的计划也迟迟没有动工。
在 Hudson Yards，市政府花费了数十亿美元补贴罗斯的相关公司的开发项目，该项目自疫情以来表现不佳。它经常被称为“哈德逊河上的休斯顿”，非常不受纽约人的欢迎。
在那里，许多由市政府补贴的豪华公寓都没有售出（就像自 2013 年以来在中央公园以南建造的豪华公寓的一半那样）。Hudson Yards 的华丽塔楼遵循了亿万富翁街的金融模式。它们引人注目的高度和闪亮的“标志性”建筑为全球富人创造了一个新的“资产投资类别”；大型公寓被称为“空中保险库”。起初，它们是纽约历史上最有利可图的建筑类型——但开发商建得太多了。
Hudson Yards 也有获城市补贴的超高层办公大楼。即使在疫情之前，Hudson Yards 也从曼哈顿中城的建筑中带走了超过四分之三的办公租户，因为大型办公塔楼的空间过剩。自从新冠以来，闲置的办公空间比以往任何时候都多，没有人知道办公大楼未来将会如何使用。尽管如此，纽约州提议在宾夕法尼亚车站周围，也就是 Hudson Yards 的隔壁，补贴再建九座超高层塔楼。
在纽约州的宾夕法尼亚州车站地区，公民和土地使用改善项目将通过使用分区和征用权的办法为 Roth 的 Vornado 房地产信托公司争取更多利益。作为回报，Vornado 公司将打开更多的入口并引入日光，以改善阴暗和丑陋的地下车站，现在城市的游客就像老鼠一样在那里窜来窜去。
“听起来不错，对吧？”州参议员 Liz Krueger 和 Brad Hoylman 在《每日新闻》（"叫停州政府的宾州车站项目"）上这样写道，“是的，除了我们不知道火车站要花多少钱，开发商要付多少钱，开发商要赚多少钱，或者开发项目会有多大。”
州政府将会把宾夕法尼亚州火车站31街对面的建筑划为为贫民区。它们包括由 McKim, Mead & White 公司在建造老宾夕法尼亚车站时设计的一个美丽的发电站（在那里 "人们像神一样进入城市"）。然后，美国交通部可以使用征用权取得土地。计划是拆除这些建筑，在地面以下铺设新的铁轨，并将上面的土地卖给新的塔楼。
除了 Krueger 和 Hoylman 描述的问题外，以下还列举了不尽完整的问题清单。与 Hudson Yards 一样，财产税将被转用于补贴车站，但如果 Vornado 从未建造新的塔楼，他们就不会为修复车站出资。ESDC 将把土地卖给一个或多个开发商：以 Atlantic Yards 为鉴，他们把土地卖给 Vornado 的价格可能还低于其他的开发商。有一个更有效、更便宜的计划可以避免建造新的轨道。拆除铁轨上的建筑和上划地段的建筑将使 3500 多户公寓居民流离失所，并导致 1000 多家企业搬迁或关闭。所有这些都将在正常的公共程序之外进行。
Vornado 将车站周围的社区称为“Penn Campus”。当地人害怕地称其为 “Vornadoville”。ESDC 将给他们一个巨大的价值增长，以换取一个可能永远不会发生的未知回报。为什么这对纽约，这个世界历史上最富有的城市之一来说是个好决定呢？
供求关系
纽约的问题是，它促进了错误的发展，而不是城市和州政府阻止了发展。借用当时的市长 Bloomberg 的话，这些豪华的建筑使城市成为一个你必须付钱的奢侈品。Hudson Yards 和亿万富翁街的超高层建筑推高了整个曼哈顿的地价，使其无法建造中产阶级或低成本的住房。而且，高楼每平方英尺的建造成本比 8 层或 20 层的建筑要高得多：在土地成本和建造成本之间，只有非常昂贵的公寓才有利可图。
纽约市和大房地产公司似是而非地争论经济适用房的供需理论，说建造任何类型的公寓都会以某种方式渗透到所有人都能负担得起的公寓中去——就好像大量供应奔驰 S 级豪华轿车会降低对 16000 美元的起亚 Rio 的需求一样。但经过 20 年的“市场”和城市补贴，主要建设豪华和超豪华公寓，我们可以看到，在纽约的现代全球市场，这就像里根经济学的拉弗曲线一样不真实。
纽约伟大的城市理论家简-雅各布斯强调，城市是复杂的有机体，像供求关系这样简单的概念并不能直接套用。选择一个社区、一栋建筑和一套公寓作为家，并不像购买一个小部件或一台洗衣机。市区团体 Village Preservation 在对德布拉西奥政府最后几天通过的 SoHo 和 NoHo 的豪华分区进行的精彩分析中，记录了该理论的失败。如果你仍然相信，大房地产公司会不惜土地价格和开发利润下降的代价，自愿建造如此多的住房，那么他们在布鲁克林有一座桥想卖给你。
另一位伟大的城市理论家 Joan Clos 经常谈到让开发商的利益决定规划和发展的问题。作为巴塞罗那的前市长，克洛斯目前是联合国住房和城市发展项目（即人居署）的主任。他说：“没有多少人明白，城市化会产生财富。”只要你设计一个城市规划，你就在创造财富——因为一旦设计被批准，这块土地的价值就会增加 10 倍。“在城市的帮助下，富人变得更加富有，而穷人则被驱逐。”克鲁格曼在他的文章中抱怨的邻避效应是另一个故事，但很容易理解的是，像 Hudson Yards 和亿万富翁街这样不能成为场所的土地让纽约人对他们所爱的城市感到悲伤。
经济适用房
历史表明，让所有人都能获得经济适用房的唯一途径是为所有需要的人建造足量的保障住宅。美国在二战后几十年的繁荣时期最接近于拥有足够的经济适用房，当时联邦政府使收入不平等的问题得到空前的缓解，并建造了由联邦补贴的经济适用房。回过头看，我们可以发现，其他的联邦行动，如资助州际公路系统，造成了城市的大量人口外流。这反过来又推动了城市土地成本的下降。
纽约和其他全球城市重新组合，使土地价格回到历史高位，阻止了大多数居民能够负担的住房项目的开发。在西方世界的其他地方，克服这一问题最成功的模式是阿姆斯特丹和维也纳这样的城市，它们将公共和私人融资方法结合起来，创造大多数人都能负担得起的租赁公寓。
纽约的帝国州发展公司（ESDC）最近就其在 Vornadoville 的计划举行了一次听证会。反对派的协调人之一 Lynn Ellsworth 在她的证词中指出，ESDC 的授权立法告诉该机构“开发低收入者能够负担得起的租赁住房”，并寻找“无法获得私人资本”和缺乏公共交通的城市地方。
Vornado 的年度报告说，被 ESDC 称为“凋敝”的地区日夜都“充满了活动”。“我们的场地实际上位于该地区主要交通枢纽——宾夕法尼亚车站的顶部，毗邻梅西百货和麦迪逊广场花园。”
ESDC 正在浪费国家资本和权力。它应该与破产的纽约市住房管理局（NYCHA）合作，纽约市最大的土地所有者和业主。超过 38 万名租户在金字塔底层的公寓里勉强生活。五万名纽约人无家可归，而后疫情时代的驱逐才刚刚开始。他们都迫切地需要我们的帮助。
在 2022 年，我们有气候危机、健康危机、就业危机、住房危机、不平等危机、许多人认为是政治危机，以及可能是日益严重的犯罪问题——这些都不会通过建造更多的豪华公寓和超高层办公大楼来解决。有一个供求问题：对于普通纽约人能够负担得起的住房，存在着压倒性的需求，而公私合营永远不会提供解决方案。我们需要回到利用国家力量为所有人谋福利的发展做法。
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译者：俞雯靖 Wenjing Yu
