本文最初发表于 Common Edge
美国的住房危机是一个长期存在的问题。但是，近日私人对冲基金购买独栋别墅和联排别墅的报道，很可能使该困境继续恶化。当对冲基金购入这类房地产后，这些房子几乎没有可能再回到房地产市场中去。它们现在不在了，而且可能长期的消失了。
为什么呢？对冲基金很可能持有一项住宅投资组合 5 至 10 年，但当他们决定出售时，这些房产很可能不会出现在当地的房地产服务平台上。因为对冲基金已对这些房产捆绑打包，将把它们卖给其他基金。换句话说，住房资产已被转化为在机构投资者之间进行交易的资产类别。 (在城市中，类似的事情发生在出租屋上，因为私募基金一直在购买市场价格的房产，并不断提高租金。）
一旦房屋被捆绑成一种可替代资产，人们就无法从这个捆绑资产中购买单个房产。这些房屋成为租赁市场的一部分，潜在购房者将无法获得。这将加剧在售新房和现房的房源短缺。不幸的是，国家无法以足够快的速度和低廉的价格进行建设，以弥补住房的供需差距。
这个结构性问题最糟糕的部分是，由于捆绑房产的市场已被建立起来，基金在前期就能够以超高价格购入房产，因为他们看中的是稀缺资产的增值。在他们拥有该资产时，可以通过租金和折旧费用产生可以避税的现金流。这使对冲基金在热门的住房市场上具有巨大的竞争优势。他们不仅是放弃检查房屋的现款买卖客户，而且可以比个人购房者支付高出市值的钱。
你可能会认为这就像信用违约互换的金融资产糖霜，和将不合格贷款抵押打包而成的担保。这些因素导致了 2008 年的房地产崩盘。但我不认为股票基金将个人购房者挤出市场会导致历史性的崩溃，也不会在未来十年引起重要的修正。每年对住房的需求不会在 12 月 31 日消失。未满足的需求会延续到下一年。人们仍会组成新的家庭。推动住房需求的人口统计学就像地心引力一样：不可避免且一直存在。
在我看来，住房供应问题的核心存在三个相互碰撞的问题：
太多的人没有充足的工资来支付房租或存够首付的钱。除了最近在工资上的增长，在过去 20 年里，工资水平一直停滞不前，而住房成本却在稳步增长。
这种痛苦并没有均衡地分布。即使房价和租金每年都有两位数的增长，人们还是不断地为了工作、教育和医疗而去往充满活力的大都市生活。在美国各地都可以看到住房危机，但我们仍然是一个区域性房地产市场的国家。一些地方的损失增幅比其他地方大。
由于长期缺乏技术熟练的建筑工人，住房建设部门的生产力很低。熟练工人是项目管理行业中人们所说的 "关键资源"。除非有更多的熟练工人，否则生产效率不会增加。当地的小开发商和建筑商可能会通过找到或培训工人的方法来提高他们的生产力，但他们这样做是出于原始需要。对许多人来说，这将是一个不创新就灭亡的年代。
可悲的是，这些相互碰撞的问题将持续几年。而对冲基金的这些动作无非是在火上浇油。面对这些问题的顽固现实，对于小开发商和其他对建设和重建社区感兴趣的人来说，最好的行动方案是专注于价格适中的房屋租赁，即一些人所说的消失的中等住房 (missing middle housing)：租赁公寓楼、小型混合功能的房产或生活办公综合建筑。至于在哪里做这种建筑，我们应该把重点放在现有的贫困社区，并远离当地市场中过热和价格高昂的部分。由于有很多投机性的价值被纳入到在销的住房之中，许多地方的建设成本很高，而且当地的租金无法支持更高的建设成本。我们需要在那些可以实现适度的租赁项目的地方下功夫。这些社区也是寻找当地建筑贸易和有兴趣学习贸易的人的地方。换句话说：找到一个你关心的、需要你的地方。
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翻译：王淳
